К слову «ипотека» мы начали привыкать совершенно не так давно: это относительно новое понятие для русской практики. Ежели ипотека жилища становится все наиболее распространенной, то ипотека коммерческой недвижимости — имеет только единичные прецеденты.
Ипотека коммерческой недвижимости, либо коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), обширно распространена во всем мире. Западный опыт указывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под кабинеты, магазины, компании сферы услуг — её доходность полностью сравнима с хоть какой иной сферой малого бизнеса и дозволяет применять ипотечные кредиты.
Суть и условия коммерческой ипотеки
Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, кабинета и т.д. Смысл ипотеки заключается в том, чтоб кредитовать покупку коммерческой недвижимости под её же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но довольно высочайшие процентные ставки.
Юридические аспекты коммерческой ипотеки
Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений идентична с ипотекой жилища: тут есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии начального взноса. Но есть и принципиальное отличие — законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект нужно поначалу приобрести и лишь позже его можно закладывать, чтоб получить средства.
Принципиальный правовой нюанс коммерческой ипотеки — регистрация права принадлежности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предугадывает.
Контракт об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пт 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок выполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Кому выгодна коммерческая ипотека?
Участники рынка коммерческой ипотеки согласны, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Но не полностью ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные постоянные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обыденный коммерческий кредит под залог хоть какого имущества, им ипотека не в особенности нужна. А ежели у компании нет залога либо банки не считают вероятным отдать ей кредит исходя из оценки деятельности таковой компании — для чего нужен таковой ипотечный заемщик?
Конкретно по данной причине в Рф ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для больших компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специальные опасности малого бизнеса накладываются трудности непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.
Схемы коммерческой ипотеки
Итак, действующее законодательство в отношении бизнес-ипотеки не совсем. Оно и описывает вероятные схемы ипотечного кредитования для бизнесмена. Согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совсем другой механизм дизайна и регистрации залога.
Потому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках работающего законодательства.
Схема I
Заключение контракта купли-продажи. Торговец получает часть собственных средств от покупателя, также гарантию банка. Потом происходит регистрация принадлежности на нового покупателя. Дальше регистрация контракта залога, чего выдача кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему спецы называют самой сложной и долговременной.
Схема II
Клиент выплачивает по предварительному договору собственнику (торговцу) часть собственных средств, а торговец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав принадлежности на нового собственника, то есть на покупателя (заключение контракта купли-продажи), чего торговец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.
Схема III
Риэлторы называют последнюю схему «выкупом юридического лица». Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции данной компании, выплачивая кредит. При на эту компанию оформляется объект недвижимости.
Лизинг — альтернатива коммерческой ипотеке
По мнению профессионалов, неплохой альтернативой неидеальной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости.
В этом случае лизинговая организация — некоторый аналог кооператива — выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из плюсов лизинга в том, что его механизмы верно прописаны в законодательстве. С иной стороны, в случае банкротства лизинговой организации все её имущество может отступить за долги третьим лицам, к примеру, банку.
В любом случае риск неизбежен. Банковские спецы рекомендуют бизнесменам самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства профессионалов, более острая неувязка, мешающая развитию коммерческой ипотеки, это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет действительность, когда малый бизнес «осветлится».. Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем ужаснее условия ипотечного кредитования для него же — таков вывод настоящих участников рынка бизнес-ипотеки.