Рекламируя тот или иной объект недвижимости, его продавцы концентрируют внимание потенциальных покупателей на его плюсах. От того в буклетах и брошюрах чаще всего мелькают всевозможные зеленые зоны, водоемы, станции метро, остановки общественного транспорта, магазины, больницы и детские учреждения. Однако есть еще и масса других деталей, влияющих на комфортность проживания в новоприобретенной квартире. Причем далеко не всегда со знаком плюс, но их, по понятным причинам, продавцы предпочитают скрывать.
Как обнаружить эти скрытые подвохи, чтобы потом не жалеть о дорогостоящей покупке? Об этом читателям «СП» рассказали аналитики компании «Метриум».
Совет № 1. Изучаем карту местности
Картографические интернет-ресурсы, конечно, абсолютно красочной картины о новом районе проживания не дадут, однако общее представление о локации с их помощью получить все же можно. Поэтому выбираем любой из них по своему вкусу и смотрим — какие еще жилые комплексы находятся рядом, сколько в районе работающих предприятий, бизнес-центров и крупных магазинов. С помощью этой информации можно приблизительно оценить ежедневную загруженность прилегающих к жилому комплексу дорог и понять, не придется ли в утренние и вечерние часы пик встревать возле своего дома в глухие пробки.
Не пренебрегаем и спутниковыми фотографиями, а также внимательно рассматриваем и любительские снимки местности. На них часто бывает видно, сколько машин и когда паркуется на той или иной придомовой территории, в каком состоянии находятся дворы и детские площадки и сколько вообще свободного пространства между соседними домами. Всё это прямо влияет на уровень комфорта, если в семье новоселов есть маленький ребенок, с которым предстоит часто прогуливаться по району.
Эта подборка также позволит узнать, насколько далеко от места будущего проживания расположены продуктовые магазины и точки предоставления распространенных услуг вроде службы доставки. Стоит взять на заметку и ближайшие крупные ТЦ — вероятно, это будет наиболее удобной точкой закупки стройматериалов, если в новой квартире вдруг понадобится ремонт. Владельцам автомобилей можно заранее присмотреть удачно расположенные в районе автозаправок и станций технического обслуживания.
Совет № 2. Изучаем планировку кварталов и чертежи зданий
Помимо карт от известных сетевых поисковиков в сети есть еще куча ресурсов с детальной информацией о зданиях и сооружениях. Не некоторых из них, например, можно отыскать совмещенные со спутниковыми изображениями поквартальные чертежи с подробными обозначениями всех городских объектов. Для каждого здания также могут устанавливаться пометки о его назначении (жилое здание, торговля, промышленность и так далее), а также о высоте и состоянии (например, высотное, заброшено).
На подобных картах отображаются и актуальные объекты внутридомовых территорий, вплоть до мусорных площадок, и все инфраструктурные метки — от трамвайных линий до регулируемых конкретными знаками дорожных зон.
Такие ресурсы позволяют быстро выяснить точный год возведения объектов, их актуальную площадь, назначение строения по БТИ и кадастровый номер. Также некоторые из них позволяют измерить расстояние между объектами (например, от дома до ближайшей станции метро) и выстроить максимально точный маршрут (например, от будущего дома до работы).
Совет № 3. Знакомимся с базами будущих объектов
Отдельное внимание стоит уделять и строительным площадкам района. Ведь не так уж и редко покупатели приплачивают солидную сумму продавцу за панорамные виды из окна, но вскоре после покупки выясняется, что в ближайшие 2−3 года новоселам придется жить бок о бок с шумной стройкой, после чего панорамным видам приходится делать ручкой из-за наглухо перекрывающего их очередного человейника в тройку десятков этажей.
Подобные данные, дополненные сведениями, например, о наличии/отсутствии экспертизы или свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения, можно отыскать на официальных ресурсах органов местного самоуправления, а также на тематических форумах, где часто оставляют подробные комментарии граждане, уже купившие жилье в том или ином районе.
Совет № 4. Гуляем по району сами
Информация на интернет-ресурсах, конечно, может быть абсолютно полной, но цифры и линии на экране дисплея — это одно, а ощущения от «живого» знакомства — совсем другое. Прежде чем переезжать в новое место, знатоки вопроса настоятельно советуют побывать в этом районе несколько раз (и желательно в разное время суток), чтобы как следует изучить с точки зрения визуального восприятия, удобства инфраструктуры, доступности привычных товаров и услуг. Исключением из этого правила, пожалуй, может стать только район, возводящийся, как говорится, «с нуля», поскольку одновременная застройка нескольких объектов не позволяет адекватно оценить качество далеко не полностью сформировавшейся городской среды.
На такие прогулки предпочтительнее отправляться вместе с другими членами семьи, чтобы учесть потом и их мнение относительно благоустроенности будущего района проживания. Не стоит забывать, что прогулки эти отнюдь не праздные, их задача — найти как можно больше потенциальных особенностей изучаемой локации. Поэтому, кстати, выявленные достоинства и недостатки лучше фиксировать письменно, чтобы потом не забыть про них при принятии взвешенного решения.
Естественно, к такому мероприятию нужно заранее подготовиться. Например, по возможности лично осмотреть обнаруженные на онлайн-картах трудноопознаваемые зоны или вызвавшие сомнения здания. Присмотреться повнимательнее нужно и к пустырям — не исключено, что это не просто участки земли с проходящей по ним безобидной теплотрассой, а потенциальные стройки. Промышленные здания на поверку могут с равной долей вероятности оказаться как вредным производством, отравляющим жизнь местным жителям, так и заброшенным цехом, который облюбовали в качестве своей постоянной резиденции антисоциальные элементы.
Такие подробности очень хорошо известны старожилам, поэтому во время прогулок с ними не только можно, но и нужно разговаривать. Из такого ценного источника информации нередко можно узнать интереснейшие детали, о которых ни один риелтор или собственник не расскажет.
«Изучение района, в который вы планируете переезжать, — важный шаг в процессе выбора жилья, — констатирует управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Крокка. — На условия жизни влияет не только площадь и планировка будущей квартиры, но, во многом, и район, в котором находится жилой комплекс. Важны и транспортная инфраструктура, и общее состояние окружающего жилого фонда, и близость к специфическим объектам, например, к промышленной зоне, а также другие факторы. Застройщик или собственник далеко не всегда в состоянии предоставить всеобъемлющую информацию о рассматриваемой вами локации. Это связано не столько с желанием скрыть неприглядные характеристики района, хотя и это имеет место, сколько с многообразием деталей, свойственных тем или иным районам. К тому же, у всех разные вкусы и предпочтения относительно места проживания, и никто лучше вас не знает, какие особенности городской среды имеют для вас первостепенное значение, а какие даже не являются предметом внимания.
При выборе района ищите максимум информации о нем: задавайте как можно больше вопросов продавцу, общайтесь с будущими соседями, обязательно проверьте открытую официальную информацию на государственных и муниципальных интернет-ресурсах, читайте форумы жильцов, чтобы выявить возможные проблемные точки незнакомого вам района, и, конечно, перед совершением сделки посетите его лично. Выберите день и целиком проведите его там, представляя, будто вы уже переехали. Так вы сможете принять верное решение еще до заселения в район, «подводные камни» которого проявляют себя не сразу".