Стройки замирают — по сравнению с прошлым годом на продажу выставлено на треть меньше многоквартирных домов в целом по всей России, причём это, судя по всему, «скорректированные» цифры. Однако ситуацию на рынке недвижимости такой провал никак не изменил, продаж нет по причине отсутствия спроса. Льготная ипотека, которую с такой помпой запустили 1 мая 2022 года, ситуацию никак не изменила.
«В апреле 2022 года на рынок выведено 249 объектов от 152 застройщиков. Это 45,1 тыс. квартир совокупной площадью 2,26 млн. кв. м. По сравнению с апрелем 2021 года количество новых объектов уменьшилось на 30,6%. По сравнению с мартом количество выведенных на рынок объектов выросло на 6,9%», — сообщает Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ).
Будем считать, что мы поверили этой статистике, хотя, как известно, на любом рынке — недвижимость не исключение — о провалах честно говорить не принято. Минус 30% — тоже неплохо. Если же учесть падение спроса на новостройки в два с лишним раза, то получается, что в целом снижение продаж, по самым оптимистическим оценкам, составляет 65−70%. Это если мы опять-таки принимаем на веру обе цифры — и вышеозначенные 30%, и то, что спрос упал на 50−55%.
«В апреле продаже встали ВООБЩЕ и до сих пор нет изменений. Не продаётся ничего, новостройки — тем более. Ипотечников нет, сейчас в мае, они тоже не появились. Не знаю, где там эта разрекламированная „льготная“ ипотека, наверное, где-то есть. Теоретически. А практически часть агентств уже закрылось, остальные увольняют персонал или отправляют его в неоплачиваемые отпуска», — говорит частный риэлтор Татьяна Иванова.
С ценами всё очень и очень неоднозначно. «Вторичка» падает, тут сомнений нет.
«Цены на недвижимость в Подмосковье начали снижаться, эту тенденцию можно считать долговременной. Правда, только в тех районах, где хорошо представлены застройщики. Это Мытищи, Красногорск, Одинцово и так далее. А там, где удаленные города и застройщиков мало, цены держатся на прежнем уровне. При этом в дальнейшем цены должны падать. Мы ожидаем, что к сентябрю цены опустятся от нынешнего уровня еще на 15%», — считает вице-президент гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин.
В означенных городах цены вообще за гранью добра и зла, так что застройщики тут ни при чём. Просто продажи не шли, вот люди и решили «подвинуться». Обстоятельства у всех разные, бесконечно сидеть на квадратных метрах невозможно.
К примеру, в подмосковном Пушкино за однокомнатную квартиру в «хрущёвке» ещё недавно просили совершенно неадекватные 5,5 млн. рублей. Сейчас цена упала уже до 4,7 млн. рублей, причём человек готов торговаться. Да, в данном случае это как раз минус 15%. Но уже сегодня, а не к сентябрю. И с перспективой минус 20%, а то и поболее…
В столице — аналогично. Риэлтерские агентства пытаются пудрить людям мозги всякой «аналитикой», но падение цен точно такое же, как и в области.
И оно продолжится, за май, по разным оценкам, квадратные метры подешевеют на 3−10%. Есть и более кардинальные оценки.
Новостройки, по сути, сейчас никому не нужны. По причине совершенно безумных цен и отсутствия желания застройщиков делать скидки. Ипотека дорога — в среднем около 15% годовых, «льготников» пока нет. Будут ли — непонятно.
«Ипотека под 2,9% годовых от застройщика» — реклама, как говорится, зацепила. Таких ставок не было и в прошлом году. Понятное дело, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Решил позвонить, проверить.
«Если вам не хватит денег на нашу квартиру, мы готовы вас по этой ставке прокредитовать на остаток. Какой остаток? Приезжайте, поговорим, такое мы по телефону не обсуждаем», — собственно, вот и весь разговор. Всё понятно — «развод кроликов».
И не только в этом. «Классическую» однокомнатную квартиру в новостройках найти довольно непросто, предлагаются «студии» — по сути, гостиничные номера с выделенным уголком под санузел. Кухни нет, не предусмотрено. Некая «кухонная зона» подразумевается, но это самое настоящее издевательство.
С двухкомнатными тоже проблема. Вместо них предлагают те же «студии», но чуть увеличенного размера. Типа вот вам две комнаты. Кухни тоже, по сути, нет. Если её попытаться выгородить, то пропадает вторая комната. Обман чистой воды.
На фоне таких «хором» даже «хрущёвки» с миниатюрной кухней смотрится совершеннейшей роскошью, а уж квартиры более поздних лет и подавно. Самыми настоящими боярскими палатами. Собственно, их и покупают. А целые кварталы новостроек с «обманными» квартирами простаивают.
Новые коттеджные посёлки, как несложно догадаться, строить тоже перестали. Продать бы те, что понастроили за предыдущие несколько лет. А то дома разрушаются, кое-где на балконах с красивыми — а-ля Древняя Греция — балюстрадами, уже растут берёзки. Вместо газонов сорная трава по пояс, борщевик ростом с пальму и те же берёзки. Но цены стоят. По типу «умру, но скидку не дам».
Пришедшие в полную негодность по такой причине коттеджные посёлки уже есть, жадность, как известно, порождает бедность. Крыши прохудились, по стенам пополз грибок, ветры выбили окна, подвалы протекли и наполнились талыми водами. Всё, это уже не недвижимость, а антураж для съёмок фильмов ужаса. Причём по очень даже престижным направлениям.
Участки перестали продаваться как класс, так как рост цен на стройматериалы не удалось повернуть вспять. Более того, он продолжается, и власти даже перестали делать вид, что пытаются что-то предпринять, просто пустили процесс на самотёк. Торгаши продолжают наглеть, а чиновники им ещё и подыгрывают.
«Появится возможность изменять цену госстройконтрактов на регулярной основе в упрощенном порядке. Если ранее проект прошел экспертизу для подтверждения удорожания в связи с ростом цен на материалы, для последующих корректировок проходить ее уже не придется», — объясняют в Минстрое.
Просто «золотое дно» какое-то… В смысле, для строительных чиновников. По сути, размер «попила» теперь ничем не ограничен, разве что объёмом госбюджета и прочих госрезервов.
А барыги под это дело продолжат перерисовывать ценники на цемент, кирпич, арматуры и пилометериалы. Сейчас не то что дом, сарайчик не построить — всё стоит совершенно невменяемые деньги. Соответственно, участки никому и не нужны. И пока ситуация со стройматериалами не изменится этот рынок не оживёт.
А индивидуальные дома в хорошем состоянии особо и не продают. Как говорится, «такая корова нужна самому». Среди частных предложений очень много того, что строили специально на продажу — с соответствующим уровнем качества. Или покупали для перепродажи — тоже не самые лучшие объекты. Чаще всего «проблемные» — по документам или про технической части (требующие серьёзного и квалифицированного ремонта).
Цены — очень разные. Но в целом пока что тоже совершенно неадекватные. Сделок нет. Продавцы в растерянности, редкие покупатели — у кого есть деньги — ждут коррекции стоимости. Дождутся. Ведь материальное положение большинства россиян продолжает стремительно ухудшаться.
«Отсутствие интереса к ипотечному кредитованию неизбежно приведет к тому, что спрос будет и дальше снижаться. Большинство аналитиков прогнозируют, что с лета будет снижение цен, связанное со снижением платежеспособного спроса, — отметил вице-президент российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Таким образом, что-либо покупать сейчас не стоит. Не исключено, что к концу года приобретённый вами актив подешевеет на четверть. А то и больше. Связываться с ипотекой тоже нежелательно, она крайне дорогая, а первоначальные взносы совершенно гигантские. Как правило, они начинаются от 30%, но часто составляют 50% и даже больше. Банкиры тоже опасаются резкого обвала цен на недвижимость и таким образом страхуются.